Investir dans un appartement loué : comment en reprendre possession ?
Comment reprendre un appartement acheté loué ? Informez-vous sur les démarches, les droits et les obligations liés à ce type d'acquisition immobilière.
Investir dans un appartement loué : comment en reprendre possession ?
Investir dans un appartement loué présente plusieurs atouts pour les investisseurs en immobilier et permet de bénéficier d'une remise sur le prix.
Cependant, il est crucial de prendre certaines mesures de précaution avant de s'engager, afin d'éviter d'éventuelles problèmes futurs.
En tant qu'agence immobilière expérimentée à Paris 16, nous vous accompagnerons tout au long des différentes étapes pour investir dans un appartement loué et en reprendre possession, que ce soit pour le revendre ou y habiter.
Investir dans un appartement loué : les aspects à vérifier avant de se lancer
Avant de commencer l'achat d'un appartement loué, il est important d'examiner plusieurs points essentiels pour s'assurer que l'investissement sera rentable et que les relations avec les locataires seront pérennes.
S'assurer du paiement des loyers
Le premier aspect à vérifier concerne le paiement des loyers.
Il est nécessaire de s'assurer, avant de signer le compromis de vente, que le locataire paie régulièrement ses loyers et que le bailleur ne rencontre pas de problèmes financiers.
Vous pouvez solliciter la présentation des quittances de loyer pour confirmer que le locataire est à jour dans ses paiements.
Analyser la qualité du dossier du locataire
Il est aussi primordial de vérifier la qualité du dossier du locataire.
Cela peut comporter une vérification :
- de son historique de paiement des loyers,
- de la solidité de son profil financier en demandant ses bulletins de salaire pour s'assurer que le loyer ne représente pas plus d'un tiers de ses revenus et que le locataire est en poste avec une période d'essai terminée
- de comparer son dossier initial à sa situation présente
Cela peut vous aider à évaluer la fiabilité du locataire et à écarter les problèmes futurs.
Il peut être opportun pour vous, lors des visites, de discuter avec un voisin ou avec la gardienne de l'immeuble, en cas d'achat d'appartement.
Cela vous permettra aussi d'avoir le point de vue d'un tiers sur le sérieux du locataire.
Examiner l'absence de conflits locatifs
Il est également crucial de vérifier l'absence de conflits locatifs entre le bailleur et le locataire.
Si le locataire a intenté une action en justice contre le bailleur, il est important de connaître les détails de ce litige pour éviter les problèmes futurs, avant de vous porter acquéreur de ce bien.
Aussi, concernant les conflits relatifs à la réalisation de travaux par le bailleur actuel. S'ils ont débuté, cela pourrait être à vous d'en prendre la charge pour les terminer.
Effectuer un état des lieux rigoureux
Avant de finaliser l'achat de l'appartement loué, il est important d'effectuer un état des lieux rigoureux.
Cela comprend :
- une inspection des lieux approfondie pour déterminer l'état du bien,
- des installations électriques, sanitaires et des équipements.
- Ainsi que l'état des annexes (cave, parking etc)
- Et de la copropriété le cas échéant
L'état des lieux doit vous permettre de mesurer s'il est nécessaire d'effectuer des travaux et si le prix du bien nécessite une négociation.
Il vous faudra récupérer un état des lieux d'entrée à comparer avec l'état actuel de l'appartement pour apprécier les éventuelles dégradations et savoir qui en est responsable.
Contrôler le montant du loyer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est crucial de vérifier le montant du loyer.
En effet, le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les commodités proposées. Il est donc important de se renseigner sur le montant du loyer et de le comparer avec les prix du marché pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
En outre, un loyer peut être modifié, chaque année, à la date d'anniversaire du contrat.
Cette augmentation doit obéir à l'indice de référence des loyers (IRL) établi par l'INSEE et doit être prévu dans le contrat de location.
Par exemple, le loyer est revalorisé en 2023 de 3,60% en métropole (lorsque le bail le permet).
Le logement loué est-il concerné par une convention ?
Il est également primordial de vérifier si le logement loué est concerné par une convention, telles que Borloo ou Cosse.
En effet, certaines conventions peuvent imposer des contraintes sur la location du logement et peuvent influencer le montant du loyer. Il est donc crucial de bien connaître les termes de la convention pour déterminer si l'investissement est judicieux.
La liste des éléments prohibés à demander au locataire
Il est défendu que le propriétaire requiert d'un candidat locataire les documents suivants(listes non exhaustives) :
- l'extrait de casier judiciaire,
- une photo ou un dossier médical
Le propriétaire qui exige la transmission de pièces non listées s'expose à une amende de 3 000 €.
Acquisition d'un logement loué : comment le récupérer pour sa résidence principale ou pour vente ?
Si vous envisagez d'acheter un appartement loué pour en faire votre résidence principale, il est crucial de respecter certaines démarches.
Il y a trois situations pour lesquelles un propriétaire d'un bien immobilier peut donner congé au locataire :
- Pour la vente du logement
- Pour habiter dans son bien
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)
Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)
Cela signifie que le locataire a le droit d'occuper le logement pendant 3 ans.
En cours de bail
Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente à tout moment, sans que le locataire soit prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
Le nouveau propriétaire devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Donc il ne sera pas libre de pouvoir l’habiter ou de le vendre à son tour avant la fin de ce délai spécifique.
A la fin du bail
Lors de la vente, le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
Dans un délai d’au moins 6 mois avant la fin du bail de location.
On dit que le locataire a un droit de préemption sur l’appartement. C’est-à-dire que le locataire est prioritaire sur l’achat de l’appartement s’il le souhaite.
Sachez qu’un proche parent jusqu’au 3° degré peut se porter acquéreur avec une priorité face au locataire.
Le congé, qui vaut offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis (sur 6).
Si le locataire accepte, il doit en informer le propriétaire avec lettre recommandée avec accusé réception et indiquer s’il fera appel à un prêt immobilier.
Si celui-ci refuse, le propriétaire actuel pourra vendre son bien avec le locataire toujours en place. A moins que le locataire décide de son propre gré de ce moment pour partir.
L’acquéreur devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Il ne vous sera donc pas possible d’habiter le logement avant ces 2 ans, sauf si le locataire part de son propre gré.
Au moins 6 mois avant la date d’anniversaire des 2 ans du bail, vous devrez envoyer une lettre avec accusé de réception afin d’informer votre locataire que vous souhaitez reprendre le logement pour y vivre.
Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)
Cela signifie que le locataire a le droit d’occuper le logement pendant 1 an.
En cours de bail
Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente à tout moment, sans que le locataire soit prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
A la fin du bail
Le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
Dans un délai d’au moins 3 mois avant la fin du bail de location.
Le locataire n’a aucune priorité sur l’achat de l’appartement.
Comme vous l’aurez constaté, l’achat d’un appartement en location meublé comprend bien moins de contrainte que celui d’un appartement loué nu, afin de pouvoir le récupérer pour l’habiter ou bien pour le vendre à votre tour.
Acquérir un appartement loué : reprise pour cession
Si vous envisagez d'acheter un appartement loué dans le but de le revendre, il est crucial d'examiner attentivement le marché immobilier et de connaître les prix du marché pour éviter de faire une erreur dans votre investissement.
Il est aussi primordial de respecter les délais de préavis et les conditions d'indemnité d'éviction pour ne pas rencontrer de difficultés avec le locataire.
6 mois en nu avant date d'anniversaire + préemption par le locataire,
3 mois en meublé sans préemption par le locataire
Acquérir un appartement loué vous permet de négocier un rabais
L'escompte « classique »
L'escompte classique est une diminution sur le prix d'achat de l'appartement qui en pratique peut aller de 10% à 15% du montant du logement.
Le montant dépendra de plusieurs facteurs tels que :
- la durée du bail restant : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus il est possible de négocier le bien
- le montant du loyer
- l'ancienneté du locataire dans le bien
- la qualité du bien
- la situation géographique
L'escompte loi 1948
L'escompte loi 1948 est un type d'escompte plus spécifique qui est soumis par la loi de 1948.
Cette loi concerne :
- Les logements construits avant le 1er septembre 1948
- Dans une commune de plus de 10 000 habitants
- Dont les locataires sont en places à une date antérieure au 23 décembre 1986
Si le locataire et le bien cochent toutes les cases ci-dessus alors il bénéficie de la protection de cette loi.
En d'autres termes, vous pouvez donner congé au locataire pour reprendre le bien uniquement si le locataire a moins de 70 ans et qu'il dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros. Mais vous devrez le reloger avec un logement équivalent.
Autant de motifs pour lesquels ce type de bien permet au nouveau propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat.
Cette réduction est généralement de plus de 20% du prix d'achat.
Quelles raisons pour exiger le départ d'un locataire ?
Plusieurs motifs légaux autorisent le propriétaire à solliciter le départ d'un locataire en France.
Parmi ces motifs figurent :
- l'expiration de la durée du bail,
- la cession de l'appartement,
- la récupération du bien pour y résider.
Toutefois, le propriétaire ne peut pas contraindre un locataire à partir sans justification valable et sans respecter les procédures légales.
Ces procédures ont été précisées précédemment.
Quand est-il possible de résilier un bail de 3 ans ?
Un bail de 3 ans peut être annulé à la fin du terme du bail.
Dans le cas où le propriétaire désire résilier avant la fin de cette durée, il doit disposer d'une raison légitime et se conformer aux procédures légales, parmi celles indiquées ci-dessus.
Quelles sont vos responsabilités en tant que propriétaire lors de l'acquisition d'un appartement habité ?
En devenant propriétaire d'un appartement déjà occupé, vous endossez automatiquement le statut de bailleur.
Cela signifie que vous devez honorer les obligations légales liées à cette position, telles que l'instauration d'un contrat de location valide et assurer au locataire un logement sécurisé et en bon état.
Vous devez vous conformer aux termes du bail existant et éviter toute modification susceptible de porter préjudice aux locataires.
Il est également essentiel de traiter les réclamations et les requêtes de réparations dans l'appartement conformément aux dispositions du bail.
En qualité de propriétaire, vous devez également tenir compte des limites de loyer et des protections des locataires définies par la loi, comme les plafonds de loyer et les restrictions en matière de résiliation de bail.
Acheter un logement loué : un gain financier ?
Un retour sur investissement direct
L'un des avantages de l'acquisition d'un logement occupé est le retour sur investissement direct.
En effet, le loyer peut couvrir une partie ou l'intégralité des coûts associés à l'achat du logement, permettant ainsi de réduire les dépenses pour le propriétaire.
Vous n'avez pas de période d'inoccupation pendant laquelle vous devez consacrer du temps à organiser des visites et à choisir le bon locataire pour votre appartement.
Une meilleure performance locative
De surcroît, l'achat d'un appartement occupé peut offrir une performance locative accrue.
Cela est dû au fait que ces logements sont généralement plus négociables.
Et également parce que le loyer est déjà en vigueur et peut être ajusté en fonction de l'évolution du marché locatif.
Cela peut aider à générer un flux de revenus constant pour le propriétaire, ce qui peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs recherchant un investissement à long terme.
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